Актуализация оценки: девелопмент — ставки должны снизиться, потенциал растет

• Девелоперы по-прежнему очень восприимчивы к высокому «ключу»: долг привязан к ставке, а спрос сильно зависит от доступности ипотечных программ. Соответственно, строительные компании более тщательно подходят к выбору проектов и регионов своего присутствия. Застройщики стремятся сохранить маржу, контролируя операционные затраты.

• В то же время с учетом новостей из мира геополитики рынок постепенно закладывается на сценарий снижения ключевой ставки, что меняет ситуацию для девелоперов в лучшую сторону.

• В стратегии на 2К25 мы обновили финансовые модели, понизив безрисковую ставку до 15,5%, и пересмотрели прогнозы по продажам, основываясь на результатах за 4К24.

• В результате мы повысили рейтинг по акциям ПИК СЗ с «Держать» до «Покупать» с целевой ценой 920 руб/штуку, сохранили рейтинг «Покупать» по бумагам ГК Самолет с целевой ценой 2300 руб. Мы также подтвердили рейтинги «Покупать» по ГДР Etalon Group с целевой ценой 95 руб. и «Держать» — по Группе ЛСР с целевой ценой 970 руб. за акцию.

Группа ЛСР отчиталась за второе полугодие:

— Год к году выручка снизилась на 5%. Скорректированная EBITDA — на 11%, а скорректированная чистая прибыль — на 20%. Основной фактор снижения — спад продаж на фоне отмены льготной ипотеки. Эти результаты оказались выше прогноза аналитиков: выручка на 35%, скорректированная EBITDA — на 59%, а скорректированная чистая прибыль — на 168%. Всё из-за высокого объёма признанной выручки.

— Долговая нагрузка находится на комфортном уровне. По итогам года коэффициент «чистый долг / EBITDA» составил 1 — самый низкий показатель в секторе.

— Компания объявила дивиденд за 2024 год — 78 ₽ на акцию: на 22% меньше, чем в прошлом году. А дивдоходность составит около 9%. При этом такой размер дивиденда соответствует историческому и нижней границе ожиданий аналитиков.

В SberCIB считают опубликованные результаты сильными и видят потенциал для роста котировок бумаг. Текущий таргет — 880 ₽ за акцию.

Застройщик опубликовал операционные результаты за 2024 г.

• Продажи: 163 млрд руб. (-24,5% г/г) и 665 тыс. кв. м. (-39,6% г/г)
• Доля ипотечных контрактов: 69% (75% годом ранее)
• Ввод в эксплуатацию: 730 тыс. кв. м. (-17,2% г/г)

Продажи ЛСР снизились, что ожидалось, поскольку компания, как и другие застройщики, сильно зависит от ипотеки, которая упала в 2024 году из-за высоких ставок и отмены льготной ипотеки.
Однако падение показателей не так критично. 2023 год был рекордным для ЛСР с удвоением продаж, а по сравнению с более спокойным 2021 годом продажи «в метрах» даже выросли на 8,3%.
Компания продолжает смещаться в столицу, где продажи увеличились на 11% «в метрах» и 16% «в деньгах». В то же время, в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге наблюдается снижение реализации недвижимости.

Ключевой вопрос: ждать ли дивидендов? На наш взгляд, ЛСР сохранит выплаты. Низкая долговая нагрузка (1,0x Чистый долг/EBITDA LTM) позволяет избежать высоких процентных расходов. Ожидаем дивиденды на уровне 78 руб. на акцию с доходностью около 9%, против 100 руб. в прошлом году.

Группа ЛСР опубликовала ожидаемо слабые операционные результаты за третий квартал

Продажи в метрах год к году упали на 70%. Одна из причин — общее снижение на рынке. Кроме того, на результаты оказал влияние эффект высокой базы сравнения. Так, третий и четвёртый кварталы 2023 года стали рекордными за всю историю компании.
Продажи в деньгах год к году снизились чуть меньше, чем в метрах, — на 62%. Всё потому, что средняя цена реализации увеличилась на 28% на фоне роста продаж в Москве.
По прогнозу SberCIB, продажи компании в 2024 году могут упасть на 28% в денежном выражении и на 37% в метрах. Результаты за девять месяцев на 71% соответствуют годовому прогнозу аналитиков в натуральном выражении и на 75% — в денежном.

Мнение SberCIB:
Результаты компании ожидаемо слабые. Динамика продаж хуже рынка была и в первом полугодии. Кроме того, в прошлом году девелопер делал ставку на их рост, поставил исторический рекорд в натуральном выражении.
В 2024 году такой задачи у группы нет, сейчас важно сохранить сильный баланс. У ЛСР самая низкая долговая нагрузка в секторе — соотношение чистого долга к EBITDA за последние 12 месяцев составляет всего 0,8. Аналитики считают, что такой баланс поможет застройщику выплачивать дивиденды даже в условиях слабого рынка.

За 9 месяцев продажи ЛСР в натуральном выражении упали на 37%, до 487 тыс. кв. м. В денежном выражении снижение составило 21% (115 млрд руб.).

В Санкт-Петербурге, который ранее был главным регионом строительства ЛСР, продажи сократились вдвое. Компания продолжила переориентироваться на рынок Москвы — реализация в столице выросла на 21%, до 222 тыс. квадратов.

Результаты ожидаемо слабые на фоне высокой ставки и сужения льготных ипотечных программ. На наш взгляд, у компании нет особых конкурентных преимуществ, из-за чего мы не ждем впечатляющих финансовых результатов по итогам года.

Однако фундаментально ЛСР выглядит неплохо: долговая нагрузка низкая, а маржинальность на достойном уровне. Это дает возможность выплачивать дивиденды, чем пока не могут похвастаться другие девелоперы. По итогам года ждем традиционный дивиденд в 78 руб. (доходность около 11%).

За период было реализовано 118 тыс. кв.м, а результат отразил падение на 70% г/г и на 47% против предыдущего квартала. Главными причинами стали жесткое сворачивание льготных ипотечных программ, высокие рыночные ставки и ажиотажный спрос 2023 г.

Московский и Санкт-Петербургский рынки упали на 40% г/г за 3к24, полностью отражая вышеуказанные негативные факторы спроса. База сравнения для ЛСР выше (продажи 2023 г. удвоились) за счет широкой витрины и активного вывода новых проектов.

Ипотечные сделки составили 59% за 3к24 для ЛСР против рекордных 83% в предыдущем квартале. Среднерыночная ставка новых ипотек находилась на уровне 9,7% за период, добавив 170 б.п. г/г и отражая продолжающийся фокус на семейной ипотеке под 6%.

Акции ЛСР добавляют 9% с начала года против среднего падения в 15% по сектору. Коррекция продаж и высокие процентные платежи будут оказывать давление на финансовые результаты ближайший год, сохраняя наш негативный взгляд на сектор.

Сегодняшний локальный рост акций девелоперов может быть связан с тем, что эти бумаги последний месяц показывали более слабую динамику, чем индекс Московской биржи. 

Застройщики ограничивают предложение и притормаживают строительную активность для поддержания баланса спроса и предложения после ужесточения условий по ипотеке. Ухудшение обстановки на первичном рынке недвижимости негативно сказывается на бизнесе застройщиков и, как следствие, на динамике их акций.

На текущий момент мы с осторожностью смотрим на перспективы бумаг российских девелоперов на горизонте следующих 12 месяцев, поскольку если в ближайшем будущем застройщики продолжат получать законтрактованную ранее выручку, то по мере снижения продаж «сегодня» объем будущих поступлений будет сжиматься. Тем не менее среди публичных девелоперов мы считаем наиболее устойчивым бизнес Самолета, который оперирует в самом стабильном сегменте массового доступного жилья.

На фоне ухудшения обстановки с продажами жилья и удорожания аренды выигрывает бизнес Циан.

Компания опубликовала в целом достойные результаты на фоне дальнейшего роста цен на жилье. В то же время мы ожидаем увидеть более слабые результаты во 2-м полугодии 2024 на фоне отказа от программ субсидированной ипотеки и падения спроса на новые квартиры. Акции компании находятся под давлением, как и весь сектор недвижимости из-за ужесточения условий ипотеки в секторе, и мы ожидаем, что они продолжат отставать от широкого рынка. По нашим оценкам, ЛСР торгуется с мультипликатором EV/EBITDA 2024П на уровне 4,0x.

Второй квартал 2024 г. завершился всплеском спроса на первичную недвижимость (объем сделок в Москве в июне вырос на 30% г/г и на 0% за 2-й кв. 2024 года) перед отменой льготной ипотеки под 8% с 1 июля 2024 г. За первые шесть месяцев объем сделок вырос лишь на 2% г/г.

Семейная ипотека остается основной программой; ставка 6% доступна семьям с ребенком в возрасте до 6 лет. Доля ипотечных продаж застройщиков также восстановилась — до 75% против 62% в 1-м кв. 2024 года.

26 июля ЦБ повысил ключевую ставку на 200 б. п. до 18,00% и пересмотрел вверх собственный прогноз. Высокие ставки уже оказывают давление на вторичный рынок (объем сделок в Москве по итогам 2-го кв. 2024 года снизился на 20% г/г) и, как мы полагаем, приведут к падению продаж на первичном рынке с 3-го кв. 2024 года.

Во втором квартале цены в Москве выросли на 19% г/г, до 354 тыс. рублей за кв. м, а в Санкт-Петербурге — на 12% г/г, до 247 тыс. рублей за кв. м. Мы не ожидаем снижения цен на фоне инфляции издержек, уменьшения предложения, опций по удешевлению продукта и схем проектного финансирования.